Markvärde och omvandling? Del 1. det centrala villaområdet

I somras rapporterades det om planer på ett nytt "höghus" i Luthagen. Lite speciellt med detta hus är att det ersätter en redan befintlig byggnad. Det höga värdet på marken ger incitament att omvandla och utveckla befintliga fastigheter. Här är det alltså ekonomiskt försvarbart att ersätta äldre lägre bebyggelse med nya "höga" hus. På vilka sätt kan markvärdet påverka stadsutvecklingen?

Ny bebyggelse på Hallsjö brädgård. Illustration Torget Arkitekter.

Värdet på mark med byggrätt är enorm i centrala Uppsala, vilket påvisas av hallsjö brädgårds försäljning av byggrätter intill Fyrisån nyligen gick loss på cirka 300 miljoner kronor. Ytan för tomten är på cirka 3 hektar och byggrätten tillåter 500- 550 lägenheter. Tomtkostnaden blir då drygt en halv miljon per lägenhet. Denna affär kan antagligen ses som ett undantagsfall - läget vid ån och storleken på tomten har antagligen spelat in här. Men tanken på markens värde är hårresande och bjuder in till en hel del intressanta jämförelser. Tillexempel kan en jämförelse göras med det lika centralt belägna villaområdet Fålhagen.

Kvarter i Fålhagen till vänster - Hallsjö brädgård till höger. 

De markerade områdena på de två bilderna ovan är ungefär lika stora (ca 3 hektar), de ligger ungefär lika centralt. I de två markerade villakvarteren finns 35 stycken villor, vardera till ett ungefärligt värde av 6 miljoner kronor, totalt uppskattningsvis cirka 210 miljoner kronor (35 villor * 6 miljoner kronor). Alltså, värdet av detta centralt belägna villakvarter utgör endast två tredjedelar av en lika stor obebyggd markplätt i ett ungefär lika centralt läge. Värdet på en villa i Fålhagen är ungefär lika stort som enbart värdet på själva tomten - om det skulle vara tillåtet att bygga lite högre flerbostadshus. Antagligen skulle  en omvandling till flerbostadshus bli ekonomiskt möjlig om det blev tillåtet att bygga fyra våningar, från tomtgräns till tomtgräns i linje med gatan, beroende på om det är möjligt att bevara/ bygga in det befintliga huset och därmed spara pengar.

En omvandling av centralt belägna villaområden till en tät funktionsblandad kvartersstad är en outforskad möjlighet. Med genomtänkta regler så kan en långsam och småskalig process starta där villakvarter steg för steg byggs om och till, för att till slut likna de äldre innerstadsdelar som vi ofta hyllar för att vara trevliga och vackra. Denna omvandling kommer troligen att ta lång tid - inte alla kan eller vill förändra den bostad de trivs med. Ombyggnationer av villor kommer antagligen att ske i samband med ägarbyte och med tanke på att villaägare tenderar att bo kvar länge så kan denna process dröja mycket lång tid.

Återkommer nog till detta någon gång framöver...