4000 bostäder om året. Vad som måste göras.

Hur man bygger många bostäder.

Fredrik Alhstedt (m) kommunstyrelsen ordförande i Uppsala har länge debatterat i bostadsfrågan och har uttalat ett mål om att bygga "4000 nya bostäder om året" som en del i en avsiktsförklaring med länsstyrelsen och de andra kommunerna i Uppsala län om att bygga 5000 bostäder om året under fem år.

Problemet med detta mål är att det inte verkar finnas en plan för hur det ska uppfyllas, särskilt då det kräver åtaganden och kreativt nytänkande på alla plan för att ens komma i närheten av att uppnås. 20 000 bostäder på fem år i en kommun där det år 2009 totalt fanns knappa 90 000 bostäder är en stor förändring, förutom det att det skulle göra slut på planreserven. De åtgärder som antagligen kommer att krävas skulle också innebära stora förändringar som kräver demokratisk förankring bland medborgarna. Det är hög tid för en sådan diskussion.

Att genomföra detta på en marknad utan subventioner kräver en kreativ planering utöver att röja eventuella byråkratiska hinder. Två punkter ser jag som totalt avgörande för att lyckas:


1. Minska kostnaderna för nyproduktion.

2. Öka attraktiviteten i det som byggs.



Kostnader

När kostnaderna för nyproduktion diskuteras så kommer man ofta att tala om rationaliserade produktionsmetoder enligt fordismens grundprinciper, men glömmer att diskutera skälen till dagens höga kostnader för bostadsbyggande. Markpriser och pålagor som parkeringsnormer sätter extra kostnader på boendet som skulle kunna minskas/elimineras genom en smart och strategisk planering. Det är extrakostnader som kan innebära miljonbelopp för en lägenhet i ett flerbostadshus.

Markkostnaden sätts trots allt av utbud och efterfrågan. Tillgången till byggbar mark är liten och endast ett fåtal aktörer kan idag komma över attraktiv mark att bygga på. Detta driver upp priserna och ger ett fåtal aktörer en oligopolställning på marknaden. Att öka tillgången till byggbar mark både genom att tillgängliggöra stora nybyggnadsområden och att ge möjligheter att öka exploateringen inom befintliga stadsdelar skulle kunna minska markkostnaderna.

Kostnaden för parkeringsgarage som blivit standard under det senaste decenniets nybyggnation, vilket troligtvis ökat byggkostnaderna en hel del, bör betalas endast av de som brukar parkeringsplatserna så att boende utan bil slipper den högst orättvisa extrakostnaden.

Attraktivitet.

Attraktiviteten hos de nya bostäderna måste höjas för att locka fler av de som har råd att välja sitt boende. Lägre priser tillsammans med mer attraktiva bostäder och stadsdelar kan höja efterfrågan på nyproducerade bostäder dramatiskt. Satsningar på offentliga rum, samhällsservice, infrastruktur, skapande av centralitet och möjligheterna för handel i stadsdelarna är saker som kan höja attraktiviteten i enskilda stadsdelar såväl som staden som helhet. En strategi där stadsdelar kompletteras med funktioner som idag saknas kan göra stor skillnad hur små tilläggen må vara. Nyexploatering kan inte bara profitera på existerande kvaliteter i omgivningen den måste också bygga nya.

Ett varierat utbud av bostäder är också viktigt. Möjligheten att välja hur och var man vill bo ska inte underskattas. Drömmar om att bygga sitt eget boende, eller om en viss typ av bostad, ett visst läge eller oftast en kombination av dessa är självklara hos de flesta människor. Uppsalas bostadsproduktion är idag extremt ensidig mot bostäder i flerfamiljshus, vilket är en konsekvens av bristen på mark.







Exempel på missade möjligheter: Enfamiljshus utgör cirka trettioprocent av bostadsbeståndet i Uppsala, men i dagens nybyggande är andelen mycket liten. Statistik från länstyrelsen:

2006 byggdes det 1346 bostäder varav 242 var enfamiljshus.
2007 - 1444 bostäder varav 273 enfamiljshus
2008 - 606 bostäder varav 235 enfamiljshus
2009 - 1388 bostäder varav 175 enfamiljshus
2010 - 679 bostäder varav 235 enfamiljshus

Till synes är byggandet av småhus inte lika känsligt för marknadssvängningar som flerbostadshus. byggandet har legat på en relativt stabil nivå trots finanskrisen. Troligtvis finns det ett omättat behov på egnahem i Uppsala kommun och kanske framförallt inom tätorten. Att skapa möjligheten för yteffektiva (den sort det finns plats för) egnahem samt tillgängliggöra mark för dessa bland befintlig bebyggelse, skulle kunna ge en boost för bostadsbyggandet. Sådan småskalig bebyggelse kan klämmas in på mycket små ytor som idag anses omöjliga att bygga på.

Andra åtgärder som kan öka bostadsbyggandet: 

Stadsplan med tillgänglig mark 50 år framöver. Krav om byggstart för att få köpa mark. (mer mark/mer konkurrens)

Rättigheter att exploatera för villaägare. - (mer central mark/möjligheter för små aktörer)

Planer för kompletteringsbyggande inom fastigheter. - (mer central mark)

Etablera standard för urbana (yteffektiva) egnahem. - (mer variation i utbudet)