Hur bör villaområdet omvandlas?

Illustration: Lisa Deurell

På Archileaks har Lisa Deurell publicerat ett idéförslag för hur villaområden kan utvecklas. Idén om att villaområden kan omvandlas till levande och täta stadsdelar är jättespännande. Med tanke på all den mark i våra städer som är glesa villaområden och att de inte sällan ligger i attraktiva lägen så förstår man potentialen i ett förslag som detta. Det har dessutom en rättviseaspekt där ett fåtal människor får en orättvist stor del av marken i staden. Jag har tidigare skrivit om hur centrala villaområden troligen är "subventionerade" och illustrerat hur de kan omvandlas.

En omvandling av centrala villaområden till levande och täta stadsdelar är antagligen det mest hållbara sättet att utveckla våra växande städer. Det är hållbart på flera sätt.

1. Det bryter segregerande stadsstrukturer och skapar förutsättningar för en mer socialt blandad stad.

2. Det skapar underlag för lokala affärer och en bättre kollektivtrafik.

3. Det är det mest effektiva sättet att förtäta staden och hindra stadsutglesning.

Att omvandla centrala villaområden på detta sätt är att omvandla stadens minst hållbara stadsdelar, både ekonomiskt, socialt och ur klimatsynpunkt. Det är delar av staden som kostar för resten av staden i form av längre resor, ekonomiskt ohållbar kollektivtrafik och segregerade bostadsområden.

Min stora förhoppning som arkitekt och invånare är att detta skulle kunna bli en renässans för det mellanskaliga byggandet med en blandning av små villor, flerfamiljsvillor och flerbostadshus. Den industrialisering av byggandet som skett allt sedan miljonprogrammets tid, där stora byggbolag bygger hela kvarter på 50x80m har gett en oönskad likriktning där det mesta som byggs idag är ungefär lika uttryckslöst. - Lisa Deurell

Hur bör denna omvandling ske?

Stenstad i villaområdet - Dagens motsvarighet till Plan Voisin!?

För att nå detta krävs enligt henne endast en enkel planändring som tillåter högre exploatering. Frågan är bara hur detta skall göras. Hon skriver att det endast behövs en planändring som tillåter byggnader i tre - fyra våningar för att starta denna omvandlingsprocess. Men kanske finns det skäl att fundera på vilka planredskap som är det bästa sättet att skapa denna förvandling.

Ett för högt exploateringstal, gissningsvis vid 4-5 våningar, gör att detta även blir intressant för våra stora byggbolag, vilket får priset på marken att gå upp eller alternativt att byggbolagen köper upp och sitter på en stor del av marken. Ett för lågt exploateringstal kan å andra sidan leda till en oönskat låg täthet och att stora delar av villaområdena aldrig utvecklas.

Ett sätt att "bygga in" historien - kanske inte det bästa exemplet.
Bild: Bjarke Ingels Group.

Sedan finns det värden i villaområdena som är mycket attraktiva och går att utveckla. När villaområdena utvecklas hoppas jag att dess historia med många små och personliga ägare, arkitektur med identitet och självbyggaranda också kan få leva vidare. Att bara mangla ut kvartersstad där det tidigare varit villor är på sätt och vis lika okänsligt som modernisternas citysaneringar. Förhoppningsvis kan lager av villaområdenas historia finnas kvar även efter en omvandling. Kanske kan man inspireras av hur Kinesiska Hutonger utvecklats från att vara byggda för en familj med tjänare till att delas av många olika familjer. Eller hur riktigt gamla hus i Sverige ofta har en historia av om och tillbyggnader. I båda fallen finns flera olika lager av historien kvar. Kanske skulle detta även vara ett bra sätt att möta villaägares bekymmer om stora förändringar i närområdet. 

Att lära av subventionerade villaområden.

Det finns fler skäl till att tänka över hur vi ska tillåta högre exploatering i villaområdet. Det finns skäl att lära av hur villaområdet genom begränsande detaljplaner subventioneras idag. På så sätt kan vi lära oss hur vi på samma sätt kan subventionera eller snarare gynna en önskvärd utveckling. Det sätt som dagens begränsande detaljplaner kan sägas subventionera villaområdet består i att detaljplanen utesluter stora delar av marknaden från att vara intresserade av denna mark. Enfamiljshus är därför endast intressanta objekt för enstaka familjer.

På samma sätt kan vi subventionera de aktörer som står för en önskad utveckling av villaområdet och i förlängningen av våra städer. Vill vi att omvandling av villor ska vara intressant även för byggjättarna? Eller finns det skäl att smala ner det spektrum av aktörer som vill utveckla villaområdet? En sådan avsmalning skulle i jämförelse kanske leda till lägre markpriser och i förlängningen fler eller billigare bostäder. Vi skulle kunna gynna vissa upplåtelseformer eller marknadsaktörer som idag har det svårt att utvecklas. 

Vad som bör eftersträvas i en omvandling av villaområdet:

- Håll markpriserna nere! Det finns inga skäl att bidra till ökade markpriser, som i så fall hamnar i villaägarnas fickor.

- Gynna nya aktörer på fastighetsmarknaden! Det skapar konkurrens mot etablerade företag.

- Gynna starka, långsiktiga ägare! Det ger en ägandeform som kan utveckla fastigheterna över tid och anpassa dem efter en oförutsägbar framtid.

- Gynna hyresrätten som upplåtelseform! 

- Möjliggör hög avkastning! Då går utvecklingen snabbare och fler bostäder blir byggda.

- Möjliggör relativt hög exploateringsgrad. Det ger underlag för stadsliv. 

- Se även hur befintliga kvaliteter kan tas till vara

Som ni ser är det flera motsägelsefulla punkter, dock tror jag att de kan uppfyllas allihop. De planredskap som används bör utnyttja de stora byggbolagens dåliga anpassningsförmåga och att detta är en helt ny marknadsnisch som kommer ta ett tag att blomma ut. Ett plangrepp som jag tycker skulle vara intressant är att bevilja nybyggnation utan att bevilja rivningslov. Att tvinga nybyggnationer att anpassa sig efter befintlig bebyggelse har två fördelar. Det första är att det går emot byggbolagens fordistiska produktionsmetod när det lönar sig att göra speciallösningar. Det andra skälet är att dessa befintliga byggnader har ett värde som idag subventioneras, vilket kan förvandlas till en vinst om de säljs som bostadsrätter. Det är lite som att köpa en tomt och få huset på köpet. Om man kombinerar detta plangrepp med en slags inkrementell exploateringsfunktion, tillexempel att man bara får bygga en eller två våningar högre än omgivande fastigheter. När omgivande fastigheter om fem till tio år också utvecklats kan man därför bygga på och kanske tjäna mer pengar. Detta gynnar ett långsiktigt ägande, vilket också håller de stora byggbolagen borta. 

Om man lyckas med detta tror jag att en stor del i den svenska byggknuten går att lösa. De byggbolag som idag bara sitter på mark i väntan på bättre tider lär med detta förslag komma på bättre tankar. De kommer att behöva bygga nu innan markpriserna balanseras på grund av alla lediga och billiga villatomter. Nya mindre aktörer kan ta sig in och så vidare. 

Givetvis finns det en del tekniska bekymmer som måste lösas, t.ex parkeringsförsörjning och kapacitetstak i avloppssystem och liknande. Men det är problem som går att lösa. Återkommer förhoppningsvis till detta ämne.