Auckland, NZ - hur byggrättsreformer funkar i praktiken

Exempel på förtätning av tidigare villatomt i Auckland

I Nya Zeelands huvudstad Auckland kan man idag se effekterna av så kallad "up-zoning" en generell ökning av byggrätterna i staden.

Jag hyllar ofta amerikanska byggrättsreformer, så kallade zoning reforms, på grund av det politiska mod de visar och hur dessa reformer stöds av båda sidor av det politiska spektrat. Men dessa reformer har också svagheter. Inte minst när det gäller ekonomisk lönsamhet. En lyckad byggrättsreform hänger mycket på detaljerna. En byggherre kommer att syna dessa och testa hur reformen i detalj möjliggör lönsamma investeringar. 

I USA kommer en del av de byggrättsreformer som nu genomförts att ge ganska marginella effekter. Kan man få till nya bostäder utan att riva det befintliga? Hur mycket nytt får man bygga? Går det att stycka av mark till dessa nya bostäder eller måste de hyras ut? Finns det många stora tomter med utrymme att förtäta på? Är efterfrågan på möjlig nybyggnation tillräckligt stor? Några av de zoning reforms som genomförts är begränsade och verkar ge ett mycket lågt antal nya bostäder. I dessa fall har byggherrar av olika anledningar inte kunnat räkna hem kalkylen för att bygga. Det krävs helt enkelt en viss nivå på utökade byggrätter för att dessa ska vara intressanta att utveckla. Exempelvis kritiseras San Fransiscos måttligt utökade byggrätter för att vara otillräckliga.

Men det finns även positiva exempel där byggrättsreformer lyckats få fart på byggandet. På Nya Zeeland genomförde huvudstaden Auckland en byggrättsreform 2016. Detta har enligt flera studier gett ökat byggande, lägre bostadspriser och lägre hyror än om reformen inte genomförts. Nu är det givetvis svårt att jämföra olika kontrafaktiska scenarier, men man har jämfört med prisutvecklingen i övriga Nya Zeeland och hur mycket som byggts i städer som då inte genomfört denna reform. 

Auckland är på många sätt lik många amerikanska städer. Staden har ca 1.5 miljoner invånare och medeltätheten är ca 2600 invånare per kvadratkilometer. Stockholms tätort har som jämförelse en medeltäthet om ca 4200 invånare per kvadratkilometer. Bebyggelsen består av en mycket hög andel fristående villor. Husen är ofta låga enplanshus och breder ut sig mer på tomten än vad svenska småhus oftast gör. Det finns så klart ett fåtal större tomter med friyta att bygga på, men ett ökat byggande förutsätter i de flesta fall rivning av befintliga bostäder. En viktig del av Aucklands zoning reform är att tillåta större flerbostadshus i centrala lägen och nära kollektivtrafikknutpunkter. En sådan större exploatering kan hantera kostnaden för att behöva riva befintliga småhus och precis som i Amerikanska städer är bristen stor på bostäder i lägenhetshus. 

Typisk stadsutsnitt av Auckland. Kompakta och välutnyttjade villatomter

I Auckland har byggrättsreformen även öppnat upp för förtätning i mindre centrala lägen där radhus och parhus nu tillåts där det tidigare endast tillåtits enfamiljshus. Även i sådana lägen ger reformen resultat. Totalt har 75 % av bostadsmarken i staden fått ökade byggrätter. Bloggen One final effort som drivs av den australiensiske ekonomen Matthew Maltman har dokumenterat hur tidigare villatomter utvecklats med nya radhus, parhus och flerbostadshus. En intressant aspekt att döma av dessa bilder är hur ofta två intilliggande tomter utvecklas tillsammans. Här finns antagligen skalfördelar för byggherren samtidigt som att det kanske är lättare att köpa upp mark intill där det snart ska förtätas.

Hur skulle motsvarande byggrättsreform te sig i Stockholm?

För det första är bristen på lägenheter i goda kollektivtrafiklägen inte lika akut i Stockholm som i många städer i USA eller i Auckland. Stockholm är en tätare stad med betydligt lägre andel enfamiljshus och en betydligt bättre kollektivtrafikinfrastruktur. Här finns också en mer utbredd acceptans för att bo i lägenhet än i städer där det egna huset utgör norm. Om utmaningen i Nordamerika och Nya Zeeland är "missing middle" - en avsaknad av medeltäta bostadskvarter - så finns det i Stockholm en brist på något mer tätbebyggda småhuskvarter. Stockholm har gott om medeltäta bostadskvarter och en till ytan stor andel mycket glesa villaområden. I Auckland finns ingen motsvarighet till Djursholm - stora villaområden med enbart mycket stora tomter. Även villakvarteren i Bromma, Spånga, Hägersten, Nacka, Lidingö och stora delar av Enskede skulle sticka ut här med sina stora tomter med stor andel fri yta. 

Stadsutsnitt villakvarter i Bromma. Stora och lågt utnyttjade villatomer.

För Stockholm och andra svenska städer är givetvis detta en jättefördel om man nu vill genomföra byggrättsreformer. Här kan förtätning ske effektivt utan att ta kostnaden för att riva befintligt. De bostäder som skulle möjliggöras av detta - främst radhus - är i rätt lägen otroligt eftertraktade, vilket borgar för god lönsamhet. Mängden villamark borgar också för att möjliggöra många bostäder.

Återigen om Auckland klarar detta - varför ska inte det gå att göra svenska städer som Stockholm, Uppsala eller Malmö?