Cervenka missar stadsbyggnadspolitikens betydelse.
En behållning var då att läsa Andreas Cervenka, som i SvD skrev om de amerikanska subprimelånen den uppblåsta bostadsmarknaden och att en ohållbar uppblåst bostadsmarknad riskerades även här i Sverige. Hans ofta spetsiga artiklar formade en betydande del av min förståelse för ekonomin.
Mycket av argumentationen känns igen när jag läser Cervenkas senaste böcker ”girig-sverige” från 2022 och ”Fuskbygget” från 2024. Låga räntor och billiga pengar har blåst upp värdet på bostäder till skyhöga och kanske ohållbara nivåer.
Nu nämner Cervenka även andra bidragande orsaker. Lågt byggande, demografiska förändringar och ansvarslös skattepolitik. Men de analyserna är betydligt grundare än när han analyserar kredit och räntepolitikens effekter.
Ta en sådan sak som hur han resonerar om markpriser där han kort konstaterar att kommuner är bundna att ta ut marknadspriser, men missar hur kommunernas planmonopol i högsta grad påverkar vilken nivå dessa hamnar på. Markvärde kan skilja otroligt mycket mellan intilliggande tomter beroende på om det finns en byggrätt eller inte och hur denna är utformad.
En annan märklig del är när han i ”girigsverige” pekar på räntorna som orsak till stora socioekonomiska skillnader mellan ett kedjehusområde och ett hyreshusområde inte långt från det frukostbord där jag växte upp. Förklaringar i form av stadsplaneringens betydelse och hur hyreshusområdet länge varit utsatt för social dumpning lyser även här med sin frånvaro.
Det är förstås jätteintressant hur han kopplar historisk prisutveckling på bostäder med samhällsekonomins utveckling. Men till detta finns också kraftiga förklaringar att dra ur stadsbyggnadshistorien. Den låga till negativa prisutvecklingen under större delen av 1900-talet berodde till största del på tillgången till billig mark som öppnades av bilens och motortrafikens intåg. Valutaomläggningen med Bretton Woods sammanföll ganska väl med att stadsexpansionen mötte fysiska begränsningar i form av ökad trafikträngsel och ökad miljömedvetenhet - åtminstone i en svensk kontext. Fortsatt expansion skulle underminera ekonomin hos kollektivtrafik och kräva ännu större investeringar i trafikleder och parkeringsgarage. I USA där stadsexpansionen fullföljdes ersattes hela stadskärnor av motorleder, kontorsskrapor och utbredda parkeringsanläggningar. Till gigantiska kostnader.
Stadsexpansionen var till en början fantastisk. Nya bostäder kunde skapas billigt både genom billig mark och en mer effektiv byggindustri. Vilken familj föredrar inte ett modernt eget hus eller lägenhet omgiven av grönska framför en gammal trång omodern lägenhet i den smutsiga innerstaden? I alla fall så länge det fortsatt är smidigt att ta sig in till stadens utbud av arbeten, nöjen och handel.
Den här kalkylen förändrades med tiden. Om man i Stockholm på 20- och 30-talet hade svårt att sälja mer markeffektivt småhusbyggande i form radhus så var förutsättningarna annorlunda när man kom fram till 70-talet. Idag är det fåtal radhus som byggdes i Stockholm under början av 1900-talet värda rena fantasisummor trots deras minimala bostadsyta. Tvärtom mot marknadslogiken som ger att ökade mark och fastighetsvärden leder till tätare bebyggelse är Stockholms småhusbebyggelse som glesast närmast centrum och tätast i ytterförort. Detta är ett resultat av att stadsexpansionen möter en gräns samtidigt som successiv förtätning aktivt förhindras. Den som undrar varför bostadsproduktionen har så svårt att möta efterfrågan behöver inte se längre än till kommunal bostadsplanering.
Idag har vi sedan 90-talet främst byggt städerna inåt. Modellen har varit att omvandla gamla industriområden i centrala och gärna vattennära lägen. Hammarby Sjöstad i Stockholm, Västra hamnen i Malmö, Norra Älvstranden i Göteborg. Detta är en modell som kräver höga markvärden. Befintliga verksamheter behöver köpas ut och få ersättning som kompenserar en flytt. Tillkommer gör också saneringskostnader av mark. Men det attraktiva läget har ändå motiverat denna modell i och med att man kan ta ut högre priser här än för stora delar av det befintliga bostadsbeståndet.
Denna kalkyl håller på att ändras igen. I takt med att de mest attraktiva byggbara lägena blir allt färre behöver en större del av nybyggandet ske i mindre attraktiva lägen där det är svårare att ta ut ett högre pris än för bostäder i det befintliga beståndet. För att byggandet inte ska avstanna helt i denna situation krävs att en större del av det befintliga bostadsbeståndet når över nybyggnadspriser eller att staten går in med stora byggsubventioner. Nyproduktionens förmåga att konkurrera med det befintliga beståndet är därför en nyckelfråga här. Ju attraktivare nyproduktion desto mer bidrar de rikaste samhällsskikten till bostadsförsörjningen och desto effektivare bidrar nyproduktion till att dämpa prisutvecklingen på befintliga bostäder. Att dessa rikaste samhällsskikt idag i hög grad väljer bostäder i äldre bestånd gör att nyproduktionen i högre grad behöver finansieras av folk med mindre pengar vilket innebär större samhällsrisk givet de höga byggkostnaderna.
Byggindustrin har trots allt problem med produktivitetsförbättringar. Dagens byggarbetare murar inte tegelsten, kaklar badrum, gjuter betong eller sätter upp regelväggar särskilt mycket snabbare än för 50 år sedan. Att investera i betydande effektiviseringar av dessa delar är antagligen svårt så länge byggtakten är låg.
Sammantaget har detta konsekvenser för räntepolitiken. Med högre byggkostnader behöver räntan vara lägre för att en lika stor andel av befolkningen ska kunna efterfråga nybyggnation givet oförändrad inkomstfördelning och oförändrad bostadsplanering. De senaste årens räntehöjningar har dramatiskt minskat andelen av befolkningen som har råd med nyproduktion både i ägt och i hyrt boende. Och ett otillräckligt byggande kan snabbt få ohållbara konsekvenser för övriga ekonomin.
Att framhålla ränte och kreditpolitikens betydelse för ökade bostadspriser och ökad ojämlikhet är kanske inte helt felaktigt. Men jag möter ofta uppfattningen att det är i princip det enda som har betydelse. Att bostads och stadsbyggnadspolitik inte har så stor betydelse är en vanlig uppfattning där nyansering utöver hur många bostäder som finns i kommunens planberedskap allt för ofta saknas. Trots att Cervenka ganska träffande bedyrar att det är bristen på politiskt genomförande och inte bristen på ideer som är bostads- och stadsbyggnadspolitikens problem så vill jag ändå invända. Vi har en utbredd bristande förståelse och tilltro för bostadspolitikens möjligheter i dagens säregna situation. Utan en sådan förståelse är det inte konstigt att meningsfull politik inte blir genomförd.
För att ge ett exempel på detta är jag tacksam att få avsluta den här texten där boken Fuskbygget börjar. I Per-Albin-radhusen i Bromma. Att dessa minimala bostadsrättsradhus med endast 85 kvm boyta + en liten källare med låg rumshöjd betingar uppemot 13,5 miljoner kronor är fascinerande och visar kanske på hur omättad efterfrågan är för radhus i Stockholms närförorter.
Bara i Brommas villakvarter finns obebyggd plats för tusentals fler sådana radhus om detaljplanerna tillät. Två Per-Albinhus kan utan problem klämmas in på varje villatomt om man får bygga intill tomtgräns. Även om detta skulle leda till betydligt lägre priser finns goda marginaler för att en sådan omvandling ska vara ekonomiskt konkurrenskraftig. Att tomt och kvartersstrukturen i många villaområden liknar innerstadens ger en stor flexibilitet i hur dessa stadsdelar kan utvecklas efter behov och efterfrågan.
I många andra delar av världen där städerna till ytan domineras av glesa småhusområden är stora generella byggrättsreformer en viktig bostadspolitisk fråga som debatterats länge. I många Nordamerikanska städer har dessa reformer de senaste åren blivit valvinnande med stöd tvärs partilinjerna och genomförs just nu. I Auckland på Nya Zeeland ökade man år 2016 byggrätterna på 75 % av bostadsmarken med goda resultat där byggandet ökat och prisökningarna dämpats jämfört med i övriga delar av landet. Om Stockholm tillät förtätning av alla villaområden likt ovan skulle vi antagligen också se ökat byggande och dämpade bostadspriser. På några år skulle staden, om den vill, kunna ersätta befintliga villadetaljplaner med en ny stor som ger utökade byggrätter för kanske 100 000 nya småhus och betydligt mer om man tillåter flerbostadshus. Innan någon talar om negativa väljarreaktioner på detta ska man komma ihåg hur liten del av befolkningen det är i våra städer som bor i typiska villor (ofta under 20 % varav många är barn och en del kommer se de ekonomiska fördelarna med att få utökade byggrätter).
Ett fåtal svenska debattörer har lyft denna möjlighet men sällan återkommande eller i ett större publikt forum. Draghjälp från en viktig bostadspolitisk röst som Cervenka att lyfta detta och andra betydelsefulla bostadspolitiska förslag hade varit ett stort bidrag till ett rimligare och mer jämlikt Sverige.
Kommentarer
Skicka en kommentar