Allmänhet och kommunfullmäktige gravt vilselett om tätheten för 33 000 nya bostäder i södra Uppsala

Enligt avtalet möjlig placering av de 33 000 bostäderna markerat inom svart streckad linje. I det markerade området mellan Gottsunda och Ultuna kommer sannolikt en stor del av ytan att förbli obebyggd, t.ex natura 2000 området och mycket av SLU:s markägor.

Avtalet mellan stat och kommun om ny tågstation i utbyte mot byggandet av 33 000 nya bostäder i stråket mellan Bergsbrunna och Gottsunda bygger på gravt vilseledande illusioner om vilken bebyggelsetäthet som kommer att prägla den framtida bebyggelsen för ca 70 000 invånare. Kommunfullmäktige är vilselett och här tänkte jag förklara hur.

Ingående i avtalet finns en promemoria som visar var och hur dessa bostäder ska få plats. Här finns luddiga markeringar på en karta som visar möjlig geografisk placering av bostäderna och här finns också kvantitativa beräkningar om vilken täthet dessa behöver byggas med för att få plats på markytorna som är tillgängliga för ny bebyggelse.


Hur stor yta behövs för 33 000 bostäder?
I denna promemoria beskrivs det framtida områdets exploateringsgrad så här:

Den genomsnittliga tätheten beräknas till ca 90 bostäder per hektar, räknat på en områdesavgränsning som också innehåller lokalgator, torg och parker (”storkvartersnivå”), men inte den övergripande grönstrukturen. Därutöver inryms också lokalytor. Denna täthet ligger i paritet med UN Habitats täthetsprincip om hållbart stadsdelsbyggande (minst 150 invånare per hektar). Totalt sett bedöms det genomsnittliga exploateringstalet ligga på ungefär 1,2, räknat på denna områdesavgränsning. 

Av detta kan vi dels härleda vilken ungefärlig yta stadsdelarna med de 33 000 bostäderna kommer att uppta:

Uträkning: 33 000 bostäder / 90 bostäder per hektar = ca 3,7 kvadratkilometer 

Min bedömning är också att 3,7 kvadratkilometer är ungefär den byggbara yta till nya stadsdelar som går att finna i området utan att bygga i Naturreservatet Lunsen eller att SLU drastiskt säljer av stora delar av sitt markinnehav runt Ultuna, vilket de är återhållsamma med.

För att få ett grepp om hur stor yta som 3,7 kvadratkilometer är så har jag tagit fram 2 referenser:

Kungsholmen. Röd linje markerar 3,9 kvadratkilometers yta.

3,7 kvadratkilometer motsvarar stadsdelen Kungsholmen som i jämförelse har ungefär lika många invånare och en jämförbar exploateringsnivå.

Sunnersta villaområde. Röd linje markerar 3,6 kvadratkilometers yta.

Ett mer närliggande referensexempel är villastadsdelen Sunnersta som har ca 6 000 invånare. Tänk att det istället bor 70 000 invånare i denna stadsdel. Det betyder att för varje enskild tomt måste invånarantalet tolvdubblas. Om man dessutom tar hänsyn till det ökade behovet av yta för skolor och parkytor och bredare gator så ska den tolvdubblingen ske på en mindre tomtyta. Det är en intressant att tänka sig hur 60 personer och cirka 30 lägenheter ska få plats på en tomt där det idag endast får plats en familj på 5 personer. 24 personer och cirka 12 lägenheter ska få plats på en tomt där det idag bor 2 personer.

Så här redovisas exploateringsgraden i området. Med en varierad exploateringsgrad som sträcker sig från 0,25 upp till 2. 

Vad har tätheten för karaktär?
Detta leder oss till täthetens karaktär och hur den beskrivs. Först bör vi titta på hur det beskrivs kvantitativt, vilket redovisas som i bilden ovan. Här är alla mått beskrivna på "storkvartersnivå" som enligt tidigare förklaring inräknar alla ytor förutom större grönområden. Måttet kan därför sägas vara jämförbart med ett exploateringsmått på stadsdelsnivå.

Att bygga så tätt som man här vill är faktiskt lite klurigt. Många komponenter i staden som skolor med skolgårdar, parker, förskolegårdar drar som regel ner exploateringsgraden. Och ju högre befolkningstäthet desto större yta behövs för dessa funktioner. För att nå en exploateringsgrad om 2 på stadsdelsnivå så behöver de enskilda kvarteren byggas mycket tätare än exploateringsgrad 2. Räknat på att varje invånare kräver 10 kvadratmeter offentlig friyta, vilket är en rekommendation från UN-habitat, så behöver det genomsnittliga nettoexploateringstalet på kvartersnivå (inräknat omgivande gator) gå mot ca 2,6. (Räkneexemplet bygger på 75 % bostadsyta, 100 kvm BTA per lägenhet, 2 invånare per bostad och 10 kvm friyta per invånare). För varje hektar av kvarters och gatumark krävs då 3 000 kvadratmeter offentlig friyta och då har vi inte räknat in behovet av skolgårdar.

Utdrag ur Johan Rådbergs bok Svenska stadstyper; historik, exempel, klassificering.

Hur ser då ett kvarter med ett nettoexploateringstal runt 2.5 ut? Enligt den bortgångne stadsbyggnadsforskaren Johan Rådberg som gjorde sin karriär på att studera täthetsfrågan så är det jämförbart med de mest tätbebyggda kvarteren i Stockholms innerstad. I bilden ovan syns exempel från hans studier. Här redovisas två kvarter från Östermalm med nästintill obefintliga innergårdar där exploateringstalet är 2,4 respektive 2,1. Detta är fortfarande Svenskt täthetsrekord sett över ett större område än 0.5 hektar.

Flygbild över Östermalm. Markerat kvarter till vänster har ett kvartersexploateringstal på 2,4 och markerat kvarter till höger har ett kvartersexploateringstal på 2,1. Utslaget på flera kvarter i området lär det genomsnittliga exploateringstalet vara nära 2.

Sett över mindre områden som exempelvis vid den nybyggda stadsdelen Liljeholmskajen har det sannolikt uppnåtts högre exploateringstal sett över flera kvarter. Den höga exploateringen där kompletteras av närheten till öppna vattenrum och en kvartersstruktur som är maximalt 2 kvarter i bredd. I fallet södra Uppsala saknas både närhet till vatten och så blir kvartersstrukturen nödvändigtvis mer omfattande i utbredning.

Omfattning bebyggelse och friyta med genomsnittligt exploateringstal 2,0  enligt avtalet. Andelen friyta är idetta exempel baserat på UN-habitats rekommendation som 10 kvm / invånare. Total yta ca 60 hektar.

Bilden ovan visar ungefär hur stor yta som i avtalet föreskrivs ha exploateringstal med i genomsnitt 2. Det markerade urvalet visar också en ungefärlig proportion friyta och kvartersbebyggelse om man ska följa UN-habitats rekommendationer om 10 kvm per invånare. Tätheten i de enskilda kvarteren behöver i snitt då vara högre än kvarteren markerade i bild. Sen går det ju alltid att ifrågasätta UN-habitats rekommendationer, både vad gäller mängd friyta och de rekommendationer för invånartäthet som även promemorian refererar till.

Uppsalas innerstad med stor andel trevåningsbebyggelse och få slutna kvarter. 

Hur beskrivs täthetens karaktär i avtalet?

I avtalet står det ingenting om att den överenskomna tätheten tangerar svenskt täthetsrekord. Istället står det så här:

Den lägsta nivån av exploatering handlar om blandad bebyggelse med små flerbostadshus, friliggande radhus och småhus. Vid hållplatserna dominerar flerbostadshus och servicefunktioner samt arbetsplatser/kontor. Allra närmast stationen, på bekvämt gångavstånd (600 meter), förutsätts hög exploateringsgrad motsvarande Uppsalas innerstad. 

Liknelsen med Uppsalas innerstad är så klart gravt missvisande. Det är nästan hälften så tätt och mer jämförbart med den genomsnittliga täthetsnivån för de 33 000 bostäderna. De kvarter som mot förmodan kommer upp i exploateringstal över 2 gör det för att de är varuhus i flera våningar utan behov av dagsljus eller gårdsgrönska. De är inte representativa för hur stadsmiljön intill stationsläget vid Södra Bergsbrunna kommer att bli. Att beslutsfattare i kommunfullmäktige riskerar att vilseledas av en sådan formulering är allvarligt. Särskilt när det är den enda karaktärsbeskrivningen av exploateringsnivån.

Hur avtalet binder upp kommunen:
Kommunen binder sig att följa intentionerna i kommunens promemoria. Vad gäller tätheten uttrycks det explicit. Men man binder sig även till allt annat som står i promemorian, såsom utbyggnadstakten.

6.14. Kommunens åtagande är att utbyggnaden av bostäder i större samlade exploateringar genomförs i de utpekade områdena i enlighet med intentionerna i kommunens promemoria i bilaga. 

6.15. Kommunen åtar sig att själv eller genom annan markägare eller exploatör och på egen bekostnad (i förhållande till övriga parter) uppföra 33 000 bostäder i områdena Bergsbrunna med omgivningar och Södra staden till och med år 2050. Minst 30 procent av bostäderna ska vara hyresrätter. Andelen bostäder med maximal hyra, normhyran, om 1450 kr/m2 (indexregleras) ska vara minst 3 procent av det totala beståndet. Om det statliga investeringsstödet förändras genom att det höjs/sänks/uteblir, ska omräkning av normhyran ske efter de nya förutsättningarna. Exploateringarnas täthet ska genomföras i enlighet med kommunens promemoria i bilaga. 

En viss trygghet finns dock i att avtalet binder parterna till att försöka hitta lösningar när problem uppstår.

10. Avtalstid och uppsägning
10.1. Avtalet gäller från dess ikraftträdande och intill dess att respektive parts åtaganden enligt avtalet fullgjorts.
10.2. Avtalet kan inte sägas upp eller frånträdas av part med mindre än att samtliga parter enas därom. 

13. Ändrade förutsättningar
Om något villkor enligt punkt 12 inte kan uppfyllas, någon del av fyra spår mellan Uppsala och länsgränsen Uppsala/Stockholm inte kan genomföras på grund av att planer, tillstånd eller liknande inte erhålls, kraftigt försenas eller erhålls med innehåll som i viss mån avviker från vad som förutsattes vid detta avtals ingående, ska parterna i god anda och med utgångspunkt i villkoren i avtalet diskutera hur detta ska påverka avtalet och förutsättningarna för dess uppfyllande. Detta gäller även övriga åtgärder på sträckan Stockholm-Uppsala som krävs för att uppnå godtagbar trafikering av de nya stationerna. Utgångspunkten för en sådan diskussion ska vara att enas om sådana anpassningar av avtalet som krävs för att så långt som möjligt vidmakthålla de principer som legat till grund för ingående av detta avtal (dock med beaktande av de förhållanden/ändrade förutsättningar som föranlett sådan diskussion/justering). Vad som anges i denna punkt ska gälla parterna emellan oberoende av om villkoren för ikraftträdande av avtalet i punkt 12 är uppfyllda. 

Men alla avtal går att bryta även om det sker efter en diskussion mellan parterna i god anda.



Till sist vill jag tipsa om denna intressanta länk som visar olika Europeiska länders mest tätbefolkade kvadratkilometrar. Den exploateringsnivå som föreslås i fyrspårsavtalet är högre än de mest tätbefolkade delarna av London (Samtidigt är centrala London extremt lågexploaterat för en så stor stad), vilket säger något.