Hyresgästföreningen, trädgårdsstad och 4,5 meters vetorätt.

Illustration av förtätningsmöjligheter i olika typer av villaområden.

Hyresgästföreningen med hjälp av Spacescape har släppt en ny rapport om hur man kan bygga riktiga trädgårdsstäder i befintliga villaområden. 

Rapporten innehåller en hel del intressanta delar. Man har dels en enkätstudie där man undersöker villaägares åsikter om förtätning i villaområden. Utifrån resultatet av denna bygger man sedan scenarion för förtätningspotential i olika svenska städer och kommer fram till en del intressanta resultat. 

Jämfört med mina egna tankar om förtätningspotentialen så föreslår de en ganska modest förtätningsstrategi med enbostadshus om 2 våningar och flerfamiljshus i 3 våningar. Av de förtätningsexempel som illustreras i rapporten tycks tonvikten vara mindre på nya småhus jämfört med mina egna tankar. Här tror jag det är rimligt att lägga en större vikt på komplettering av fler småhus på grund av efterfrågan på dessa. Jag tycker även att man bör tillåta flerbostadshus i 4, 5 eller 6 våningar i lägen där detta passar. Att gå upp lite i höjd ger mer lönsamma byggen och har bättre chans att bidra med stadskvaliteter så som ett ökat lokalt utbud. Mer stad än trädgårdsstad alltså.

Tvär övergång mellan småhusbebyggelse och stadsbebyggelse i Köpenhamn.

Övergången mellan småhusbebyggelse och en klassisk europeisk stadsgata med hus i 5 våningar kan vara ganska tvär utan att bli påträngande. I Köpenhamn finns många exempel på denna tvära kontrast i stadsmiljön där närheten mellan stadsliv och bostäder med egna trädgårdar har en hel del kvaliteter. För att ta ett svenskt exempel kan man undra om Gamla Enskede hade varit sämre om flerbostadshusen i området hade varit en eller ett par våningar högre. Antagligen inte.

PO Hallmans ursprungliga förslag för Enskede trädgårdsstad med en stor mängd radhus (gult) som tyvärr aldrig blev av. Rödbrunt=flerbostadshus.

Villakvarter har ofta en kvarters och fastighetsstruktur som liknar den hos äldre innerstadsmiljöer, vilket ger en god flexibilitet för stadsutvecklingen där man kan styra mellan att utveckla tät innerstad i lägen där detta passar eller en mer småskalig bebyggelse där detta passar bättre.  Givetvis finns inte befolkningsunderlaget för att göra om alla villaområden till innerstadsmiljöer. Då talar vi om bostäder för en fyrdubbling av befolkningen. Men frågan är om det finns någon vettig poäng med att begränsa sig till trädgårdsstadsskalan och tre våningar i detta fallet? Här tror jag att det är bättre att avgöra detta från plats till plats och utnyttja potentialen och den flexibilitet som utveckling av befintliga villaområden innebär.

Rapporten har också en rad rekommendationer för vilka planverktyg som bör användas. Jag håller med om de flesta, men har några invändningar. 

• Småhus bör tillåtas i 2,5 våningar för att möjliggöra bostäder med tre till fyra sovrum även på minimala tomter.

• Man bör reglera andel grönyta och grönytefaktor snarare än att reglera andel byggnadsyta för att säkra upp en fortsatt lummig karaktär. Detta bör göras så att man under vissa förutsättningar (små radhustomter, flerbostadshus, ej macmansions) kan ha en byggnadsarea på upp till 60-70 % av fastighetens yta. 

• Exploatering över en viss nivå (tre våningar?) bör villkoras mot att en viss andel av bostäderna ska ha en lägre hyresnivå och annonseras ut på ett sätt så att de kommer behövande till del. 

• Att möjliggöra byggande intill tomtgräns är absolut nödvändigt för att nå en högre förtätningspotential utan omfattande behov av rivningar. Här är jag kritisk till hyresgästföreningens förslag om att cementera grannars outtalade vetorätt 4,5 meter in på grannens fastighet. Det skapar osäkerheter för att investera och riskerar leda till osämja mellan grannar utöver att det är en helt slumpmässig reglering utan motsvarigheter i omvärlden.

Vetorätt är sällan ett produktivt verktyg. Ett bättre verktyg som jag föreslagit tidigare är att politiken bestämmer byggrätten men att grannar som påverkas kan försena bygglovsprocessen om de är missnöjda enligt en förutbestämd tabell (upp till några år). Detta skulle ge incitament till båda parterna att förhandla om den nya byggnadens placering och utformning. 

Exempel på ett 4,5 meter brett radhus i 2,5 våningar som får plats i det utrymme mellan byggnad och tomtgräns som idag oftast står obebyggt på svenska villatomter. Fler exempel finns här.

Sammantaget välkomnar jag hyresgästföreningens rapport som bidrar till den så viktiga diskussionen om hur vi kan bygga mer hållbara städer. Men den är på många håll för försiktig inte minst vad gäller möjligheterna att bygga intill tomtgräns. Resultatet skulle antagligen vara att en stor del av förtätningspotentialen inte kommer att utnyttjas. Många exploatörer kommer försöka köpa upp och utveckla flera intilligande fastigheter för att komma runt detta. Ett annat resultat kommer vara ett fortsatt högt tryck på att riva befintliga villor för att möjliggöra ny bebyggelse.