Småhusförespråkare behöver bli mer YIMBY

Bilden ovan är gjord utefter egen kartläggning av bostadsområden i Stockholm och illustrerar proportionerligt markanvändning, bebyggelse och befolkning i Stockholms tätort (inkl. Lidingö, Saltsjöbaden och centrala Sollentuna)

Denna text publicerades på bostadsbubblan.org år 2021: https://bostadsbubblan567371525.wordpress.com/2021/03/04/smahusforesprakare-behover-bli-mer-yimby/

Det är glädjande med ny fart i debatten om hur fler ska kunna bo i småhus. Men för att uppnå en större förändring behövs det mer fokus på möjligheterna för fler småhus i befintliga villaområden.

Debatten om hur fler ska kunna bo i småhus har fått ny fart efter bostadsbubblans seminarium "egnahem 2.0" med bland annat Simon Imners krönika, Fredrik Kopsch och Johan Boijes debattartikel i DN med repliker av bland annat Robin Rushdi Al-Sálehi och Gustaf Edgren. Men varför saknas förslag för ökat kompletteringsbyggande i befintliga småhusområden? I praktiken blir det svårt att undgå detta om man verkligen vill möjliggöra småhusboende för det större flertal som faktiskt efterfrågar denna boendeform. En egnahemsrörelse värd namnet bör inte ha en lägre satt målbild än så.

Jag förvånas av hur debattörerna glömmer bort möjligheten till kompletteringsbyggande i befintliga villaområden när frågan om fler bostäder i småhus diskuteras. Eller är debattörerna verkligen seriösa i sin vilja att uppnå en ambition där efterfrågan på småhusboende tillgodoses? För inget av de presenterade stadsbyggnadsförslagen fungerar för storstaden i den stora skala som matchar efterfrågan hos den husdrömmande storstadsbon. Det är i de växande större städerna som efterfrågan på småhus är svår att mätta och det är lösningar som fungerar för invånarna i Stockholm och andra större tätorter, som på allvar kan öka möjligheterna att bo i småhus för ett större flertal. 

Trädgårdsstäder är inte för alla. Nya trädgårdsstäder långt bort i och utanför staden, som framförallt föreslagits av Gustaf Edgren och Simon Imner, har så klart sin marknad, särskilt om de får tillgång till attraktiv kollektivtrafik. Samtidigt är den husdrömmande storstadsbon ofta kräsen vad gäller läge, något som tydligt framkommer i boverkets rapport "Förutsättningar för ökat småhusbyggande i storstäderna" från 2014. Många har stark koppling till närområde eller vill kunna fortsätta leva sitt nuvarande liv utan att förbinda sig till lång pendling eller dagligt behov av bilen. Det är därför oklart hur uthållig efterfrågan är på en mer storskalig utbyggnad av nya trädgårdsstäder. Särskillt gäller detta de inslag av flerfamiljshus och yteffektiva radhus som krävs i en trädgårdsstad för att skapa någorlunda underlag till kollektivtrafik. För dessa bostadstyper borde efterfrågan minska snabbt i takt med att fler av dessa byggs allt längre ifrån centrala staden.

Diagram ur boken Nothing gained by overcrowding (1912) skriven av den inflytelserike trädgårdsstadsarkitekten Raymond Unwin från 1912, där han visar hur befintliga London, skulle kunna inrymma ytterligare 4 miljoner invånare om det byggdes om efter Unwins trädgårdsstadsprinciper, med en jämn befolkningstäthet om cirka 6200 invånare per kvadratkilometer. Det var en argumentation som hade udden både mot trångbodda innerstäder och glesbebyggda villaområden.

Höghus är en ineffektiv lösning för fler småhus. Att förtäta innerstäder med höghus är ett annat förslag för fler småhus som presenterats av Fredrik Kopsch i rapporten "kvartersstäder eller villaidyll" och på DN debatt tillsammans med Johan Boije på SBAB. Givetvis finns det många positiva aspekter av att bygga mer i centrala lägen. Men som lösning på att öka andelen boende i småhus är förslag om fler höghus uppenbart ineffektiva. 

Givetvis har Kopsch rätt när han i rapporten pekar ut innerstaden som en plats där "man inte tillåts bygga fullt så många bostäder på marken som det fria markvärdet hade motiverat", vilket "förskjuter villabebyggelsen allt längre ut". Men exakt samma sak går också att säga om attraktiva villaområden med extremt restriktiva byggrätter som hindrar byggande av mer yteffektiva småhustyper som parhus och radhus. Det förvånar mig att Fredrik Kopsch, som är docent i fastighetsekonomi vid Lunds universitet, i detta sammanhang glömmer ta upp att det fria markvärdet skulle motivera mer byggande även här. 

Analysen att tätare innerstad skulle öka andelen boende i småhus saknar grund i verkligheten. I Stockholms Län bor endast 34 % av befolkningen i småhus motsvarande siffra för storstaden London är 58 % av befolkningen. Att Stockholm och svenska städer har en jämförelsevis låg andel bostäder i småhus beror inte på att vi upplåtit för lite mark åt småhusområden eller byggt för glesa stadskärnor. Stockholms innerstad är dessutom mer högexploaterad än Londons och många andra europeiska stadskärnor och av Stockholms bostadsmark utgörs över 70 % av småhusområden. 

Snarare beror den låga andel boende i småhus på att vi till skillnad från London och många andra städer i världen byggt våra småhusområden ytterst glesa och därmed slösat bort många av de naturligt attraktiva lägena i våra städer. Lägen som skulle kunna möjliggjort för betydligt fler att bo i småhus om vi valt att bygga lite mer yteffektivt med en högre andel radhus och parhus.

Stockholmstätort med ytan av olika typer av bostadsområden (egen undersökning). Notera hur mer yteffektiva småhustyper som radhus, parhus och kedjehus till största del är byggda i ytterförortslägen. Samtidigt som många mer gesbebyggda villaområden är mer centralt belägna. Ett uttryck för det fria markvärdet?

Den svenska villabebyggelsen är unikt glesbebyggd. Av Stockholms småhusområden utgör enfamiljshus på stora tomter 85 % av ytan. Antagligen får man leta bland de mest glesbebyggda exemplena från USA för att hitta någon utländsk storstad vars småhusområden byggts så genomgående glesa som i Stockholm. Atlanta möjligtvis. I Stockholm utgörs endast 15 % av småhusområdena av mer yteffektiva bebyggelsetyper som radhus, parhus, kedjehus och fristående hus på mindre tomter. En stor del av dessa mer tätbebyggda småhusområden ligger i modernistiska ytterförorter som Järfälla, Hässelby, Botkyrka, Haninge och Täby.

Att vi utformat våra småhusområden på detta sätt exkluderar en betydande del av befolkningen från att kunna bo i småhus. De regleringar som format och fortsätter att forma villabebyggelsen är präglade av en fåfäng syn på småhusboendet. Ett exempel på hur Sverige tydligt skiljer ut sig från omvärlden är hur konsekvent vi använt och fortsätter att använda krav på byggnadsplacering om minst 4,5 meter från tomtgräns. Det är en norm från nära sekelgamla byggnadsstadgor som fortfarande slentrianmässigt skrivs in i detaljplaner. Någon motsvarande tilltagen reglering finns inte så konsekvent tillämpad i något annat land i världen. Tillsammans med detaljplanekrav på stora tomtstorlekar och begränsningar som endast tillåter 1 bostad per tomt gör detta att svensk villabebyggelse hör till en av de mest restriktivt planerade i världen. 

Lika stora utsnitt av typiska småhuskvarter från olika städer. Chicago: 14 bostäder/hektar. Oslo: 15 bostäder/hektar. London: 19 bostäder/hektar. Stockholm: 10 bostäder/hektar. Även mindre reformer som skulle möjliggöra för Stockholms villaområden att efterlikna exemplet från Oslo skulle kunna ge många nya bostäder i småhus.

Potentialen i befintliga villaområden. Glesheten och de hårda restriktionerna kommer också med möjligheter. Här finns betydande mängder obebyggda bitar tomtmark som skulle kunna bebyggas om restriktionerna liberaliserades. Potentialen för detta har beskrivits många gånger, bland annat av arkitekterna Johan Rådberg (300 000 nya radhus i storstockholm), Lisa Deurell (160 000 invånare i Stockholms närförorter), Ola Andersson (Innerstadsbebyggelse i Bromma), Kod arkitekter (500k bostäder i Sverige på 25 år). 

Genomförande. Arkitekterna föreslår att dessa utökade byggrätter ska skapas genom att kommuner ändrar i befintliga detaljplaner. Om vi vill ha en snabb förändring så tror jag att detta alternativ lämnar mycket övrigt att önska. Att kommuner ändrar detaljplaner en i taget är mödosamt och riskerar mötas av starka lokala NIMBY-opinioner. Särskilt påtagligt blir detta i storstädernas attraktiva förortskommuner där småhusväljarna har en mycket stark lokalpolitisk röst. 

Arkitekten Jerker Söderlind föreslår en alternativ tillvägagångsmetod där utökade byggrätter skapas direkt i Plan och bygglagen, vilket jag tror har en större politisk möjlighet att genomföras i stor skala. Däremot finns det frågetecken till de delar i förslaget där byggnadsutformning blir en fråga som förhandlas med grannar som kan kräva ekonomisk kompensation för att släppa sin vetorätt. Jag tror det vore ett misstag att ge grannar vetorätt med ekonomiska incitament att driva denna rätt. Det riskerar att skapa godtycke och svårbedömda risker för de som vill bygga. En i min mening mer rimlig avvägning vore om fastighetsägaren har rätten att utnyttja sin lagstadgade byggrätt, oavsett grannars tyckande. För att ge grannar inflytande kan de ges en fastslagen möjlighet att försena tillståndsprocessen om de inte gillar föreslagen utformning. På så sätt skapas incitament att komma överrens i avtal om gestaltning och volymhantering.

Bild visar hur en enligt nedan beskriven byggrättsreform för befintliga villatomter maximalt utnyttjad skulle kunna skapa bostäder för 750 000 invånare i Stockholms tätort. Varav 650 000 i småhus. 70 % av stockholms befolkning skulle kunna ges möjlighet att bo i småhus bara i stadens befintliga villaområden.

En byggrättsreform för småhustomter i storstäder. Den antagligen snabbaste metoden att uthålligt öka småhusbyggandet vore att på detta sätt genom lag utöka byggrätter på befintliga tomter. Detta skulle kunna utformas så att nya radhus möjliggörs på det minst 4,5 meter breda utrymmet mellan befintliga villor och tomtgräns. På hörntomter kan flerfamiljshus om cirka 4 vånignar tillåtas för att bidra till mindre segregerade bostadsområden och göra så att folk kan bo kvar i sina älskade stadsdelar genom hela livet. Om byggrätterna utformas på detta sätt kan denna reform på egen hand ansvara för bostadsförsörjningen i decennier framåt. Storstädernas stora mängd glesa villaområden kan successivt utvecklas till mer trädgårdsstadslika. En sådan utveckling skulle också leda till en minskad ekonomisk och politisk press att bygga tätbebyggt i andra nybyggnadsområden och medge en hög andel småhusbyggande även där.

Ett mer resurseffektivt byggande. Detta vore ett stort steg mot ett mer resurseffektivt byggande. Eftersom nya byggnader på detta sätt kan uppföras utan att riva det befintliga, blir denna typ av stadsutveckling effektiv både sett till ekologiska resurser, men också sett till ekonomiska resurser. För dessa byggrätter bör särskilda krav ställas på byggtekniker med låg klimatpåverkan. På så sätt kan vi påskynda den idag mycket långsamma reformtakten för ett mer hållbart byggande. Reformen bäddar för lägre markkostnader och bostadstyper med relativt låga produktionskostnader, som kan sänkas ytterligare för den som är beredd att lägga ner eget arbete. 

Det politiskt möjliga. Givetvis behöver följder och utformning av denna föreslagna reform utredas. Även om reformen ger stora vinster på sikt i form av bättre bostäder till lägre kostnad, kan det kortsiktigt finnas många individuella förlorare när bostadsvärden omfördelas. För en politiker kan detta vara nog svårt att hantera och reformen skulle kunna möta stark kritik både från vänster och höger. Men är en liknande byggrättsreform omöjlig att genomdriva? I den amerikanska staden Portland är det inte det. Där har de nyligen genomdrivit en reform som tillåter byggande av upp till 6 bostadslägenheter på alla tomter i staden. I flera andra amerikanska städer har liknande men inte riktigt lika långtgående reformer antagits. Detta efter att en stark kritik mot exkluderande planbestämmelser i Amerikanska städer vuxit fram det senaste decenniet. Det är planbestämmelser som endast tillåter enfamiljshus på stora tomter och vars omfattning påtagligt försvårar möjligheterna för många att ha råd med ett bra boende. 

Samma problem finns även i våra större städer här hemma i Sverige. Debatten och reformerna behövs även här. Och jag hoppas att det är småhusförespråkare som av egenintresse både börjar föra och slutligen vinner debatten om hur vi kan få bättre och mer prisvärda bostäder genom att möjliggöra fler småhus i våra befintliga villaområden. Vi storstadsbor som drömmer om att en dag kunna bo med egen trädgård i staden behöver er röst i denna fråga!